1세대 1주택 양도세 비과세 — 요건부터 특례까지 사례로 확인
집을 팔 때 세금이 "0원"이 되는 가장 강력한 제도가 1세대 1주택 비과세입니다. 그런데 실무에서는 "우리 집도 되는 건가?"가 늘 문제입니다. 거주를 안 했는데 되는 경우와 안 되는 경우, 이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우, 결혼·상속으로 갑자기 집이 두 채가 된 경우 — 경계선에 있는 사례가 훨씬 많기 때문입니다. 이 글은 비과세의 기본 3요건을 먼저 정리하고, 헷갈리기 쉬운 상황 6가지를 사례로 판정해 봅니다.
- 비과세 기본 요건 = 1세대가 1주택을 2년 이상 보유 + 양도가액 12억원 이하.
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 추가로 필요합니다(이후 해제돼도 유지).
- 이사로 인한 일시적 2주택은 신규 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세.
- 혼인·동거봉양 합가는 10년, 상속주택은 별도 특례로 1주택 지위가 유지됩니다.
- 12억 초과 고가주택도 초과분만 과세 + 장기보유특별공제 최대 80%.
1비과세의 기본 3요건
소득세법이 정한 1세대 1주택 비과세는 세 가지를 동시에 충족해야 합니다.
| 요건 | 내용 | 주의점 |
|---|---|---|
| ① 1세대 | 양도일 현재 세대 전체가 국내에 1주택만 보유 | 배우자·같은 주소의 자녀 주택도 합산 |
| ② 2년 보유 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유 | 등기일·잔금일 중 빠른 날 기준 |
| ③ 2년 거주 | 취득 당시 조정대상지역인 경우에만 필요 | 취득 후 해제돼도 요건 유지 |
"1세대"는 본인과 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족을 묶은 단위입니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 따로 사는 부모님 명의 주택은 합산되지 않지만, 주민등록만 분리하고 실제로 같이 살면 같은 세대로 판정될 수 있습니다.
212억 초과 고가주택 — 비과세가 "부분 과세"로
양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 통째로 사라지는 것이 아니라, 12억 초과분에 해당하는 차익에만 세금이 붙습니다.
예를 들어 15억원에 팔아 차익이 5억원이라면, 과세대상은 5억 × (15억−12억)/15억 = 1억원뿐입니다. 여기에 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제 표2(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%)까지 적용되어 실제 세액은 훨씬 작아집니다. 구체적인 단계별 계산은 양도소득세 계산 방법 6단계에서 예시로 확인할 수 있습니다.
3일시적 2주택 — 이사 갈아타기의 공식 "1·3 규칙"
새집을 먼저 사고 살던 집을 파는 갈아타기 과정에서는 누구나 잠깐 2주택이 됩니다. 이때는 다음 두 가지를 지키면 종전 주택을 1주택처럼 비과세받을 수 있습니다.
- 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤에 신규 주택을 취득할 것
- 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것 (2023년 1월 12일 이후 양도분부터 지역 불문 3년)
물론 종전 주택 자체가 2년 보유(취득 당시 조정지역이면 2년 거주) 요건을 갖추고 있어야 합니다.
4혼인·봉양·상속 — 어쩔 수 없는 2주택의 특례
본인 의사와 무관하게 2주택이 되는 상황에는 별도의 유예가 있습니다.
| 상황 | 특례 내용 | 기한 |
|---|---|---|
| 혼인 합가 | 각자 1주택 → 먼저 파는 주택 비과세 | 혼인일부터 10년 |
| 동거봉양 합가 | 60세 이상 부모 봉양 합가 → 먼저 파는 주택 비과세 | 합가일부터 10년 |
| 상속주택 | 상속받은 주택은 주택 수에서 제외, 원래 갖고 있던 일반주택 양도 시 비과세 | 일반주택 양도 시 적용 |
상속주택 특례는 상속 개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 팔 때 적용된다는 점이 중요합니다. 상속받은 뒤에 새로 산 주택에는 적용되지 않습니다.
5실전 사례 6가지 — 우리 집은 될까?
| 사례 | 판정 | 이유 |
|---|---|---|
| ① 2015년 서울 아파트 취득, 거주 없이 전세만 놓고 2026년 10억에 양도 | 비과세 | 취득 당시 조정대상지역 제도 시행 전(2017.8.2 이전) → 거주 요건 없음, 2년 보유·12억 이하 충족 |
| ② 2021년 조정대상지역에서 취득, 거주 없이 2026년 양도 | 과세 | 취득 당시 조정지역 → 2년 거주 요건 미충족 (이후 해제됐어도 요건 유지) |
| ③ 신규 주택 취득 후 2년 8개월 시점에 종전 주택 양도 | 비과세 | 일시적 2주택 3년 기한 내 양도, 종전 주택 요건 충족 전제 |
| ④ 각자 1주택 보유 부부가 혼인, 7년 뒤 한 채 양도 | 비과세 | 혼인 합가 특례 10년 이내 첫 양도분 |
| ⑤ 1주택 보유 중 부모님 주택 상속, 원래 집을 양도 | 비과세 | 상속주택은 주택 수 제외 → 일반주택 비과세 (상속 당시 보유분에 한함) |
| ⑥ 1세대 1주택, 10년 보유·거주 후 15억에 양도 (차익 5억) | 일부 과세 | 12억 초과분 안분 → 과세차익 1억, 장특공 80% 적용 시 과세표준 약 1,750만원 수준 |
사례 ⑥처럼 12억을 넘어도 장기 보유·거주자라면 세 부담은 크지 않습니다. 반대로 사례 ②처럼 거주 요건 하나가 빠지면 차익 전체가 과세되므로, 양도 전에 요건을 반드시 점검해야 합니다.
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취득가·양도가·보유기간·거주기간을 입력하면 비과세 판정과 12억 초과 안분, 장기보유특별공제까지 반영한 예상 세액을 확인할 수 있습니다.
양도소득세 계산기 사용하기 →자주 묻는 질문
조정대상지역에서 산 집인데 지금은 해제됐습니다. 거주 요건이 없어지나요?
아닙니다. 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 취득 후 지역이 해제되더라도 2년 거주 요건은 그대로 남습니다. 반대로 비조정 시절에 취득했다면 이후 조정대상지역으로 지정돼도 거주 요건이 생기지 않습니다.
일시적 2주택은 몇 년 안에 팔아야 하나요?
종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 됩니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 3년이 일괄 적용됩니다.
결혼으로 2주택이 되면 비과세를 못 받나요?
각자 1주택을 보유하다 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.
12억이 넘는 집을 팔면 비과세가 완전히 사라지나요?
아닙니다. 양도가액 12억 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 여기에 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제(보유 연 4%+거주 연 4%, 최대 80%)가 적용돼 실제 세액은 크게 줄어듭니다.