2026년 부동산 세금·대출, 달라진 것 총정리

1한눈에 보는 변경 타임라인

2양도세 — 다주택 중과가 돌아왔다

몇 년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일로 유예 종료되면서, 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다.

• 대상: 조정대상지역 안의 주택을 파는 2주택 이상 보유 세대
• 세율: 기본세율(6~45%)에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산 — 최고 75%
• 추가 불이익: 장기보유특별공제 배제 (아무리 오래 보유해도 공제 0)

서울 전역이 조정대상지역이 된 상태에서 중과가 부활했기 때문에, 서울·경기 규제지역에 2채 이상 가진 세대는 양도 순서와 시점 설계가 세액을 좌우합니다. 비조정지역 주택을 먼저 처분해 주택 수를 줄이거나, 차익이 작은 주택부터 정리하는 식의 순서 차이만으로 세금이 수천만원 갈리는 구간입니다.

3규제지역 — 서울 전역 + 경기 주요 지역으로 확대

2025년 10·15 대책으로 서울 25개 전 자치구와 경기 과천·광명·성남·수원·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등 주요 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 규제지역 지정은 하나의 스위치로 여러 규제를 동시에 켭니다.

중요한 것은 "언제 취득했는가"입니다. 규제지역 지정 전에 취득한 주택은 양도세 거주 요건이 붙지 않지만, 지정 후 취득분부터는 2년 거주까지 채워야 비과세됩니다. 자세한 판정은 1세대 1주택 비과세 가이드에서 사례로 확인하세요.

4대출 — 한도를 정하는 세 겹의 규제

2025년 하반기를 지나며 주택담보대출은 사실상 3중 규제 구조가 됐습니다.

• ① 절대 한도 — 수도권·규제지역 주택구입 주담대 최대 6억원(6·27), 규제지역은 가액별 6억/4억/2억(10·15)
• ② LTV — 규제지역 40%, 비규제 일반 70%, 생애최초는 수도권 70%·비수도권 80%
• ③ DSR — 연소득 대비 원리금 40%, 여기에 스트레스 금리 3단계(수도권 +1.5%p 가산)로 실제 한도가 더 줄어듦

세 기준 중 가장 작은 금액이 내 한도입니다. 고가 주택일수록 절대 한도(①)에, 소득이 낮을수록 DSR(③)에 먼저 걸립니다. 연소득·금리·만기까지 넣은 실제 한도는 주담대 한도 계산기가 세 규제를 모두 반영해 계산합니다.

5취득세·보유세 — 실수요 혜택은 유지·확대

• 생애최초 취득세 감면 연장 — 12억 이하 주택, 200만원 한도 면제. 소득 요건 없음. 인구감소지역은 300만원으로 확대. 자세한 요건은 생애최초 혜택 총정리 참고.
• 취득세 기본세율 유지 — 1주택 1~3% 누진 구조는 변화 없음. 다만 규제지역 확대로 다주택 중과(8%·12%)에 걸리는 지역이 넓어졌습니다.
• 종부세 골격 유지 — 기본공제 9억(1세대 1주택 12억), 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 구조는 2026년에도 그대로입니다.
• 상생임대 특례 막차 — 임대료 5% 이내 인상 계약으로 거주 요건을 면제받는 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일 체결분까지입니다.

6달라지지 않은 것 — 계산의 기준점

규제가 요동칠수록 변하지 않은 축을 아는 것이 중요합니다. 아래는 2026년에도 그대로인 기본 골격입니다.